一棟収益 返済シミュレーション

売出価格を入力します。値引き交渉を予定している場合は、その金額で試算してください。

物件代金とは別に、購入時にかかる費用です。物件価格に対する割合で入力します。

主な内訳：仲介手数料（価格×3%＋6万円＋消費税）、登録免許税、不動産取得税（購入の数か月後に請求）、司法書士報酬、融資の事務手数料・保証料・抵当権設定費用、火災・地震保険、固定資産税の日割り精算、印紙代。

旭川の目安：融資利用で7〜8%、現金購入で5〜6%。旭川の一棟物件は売買価格が固定資産評価額に近いことが多く、評価額にかかる税金の割合が大きくなりやすいため、都市部より高めに出ます。

全室が埋まったときの年間家賃収入です。駐車場代・物置代・共益費も含めます。空室の部屋は、募集中の賃料ではなく近隣で実際に決まっている賃料で計算すると安全です。

旭川の賃料の目安（月額）：1R・1K 2.5〜3.5万円、1LDK 3.5〜5万円、2LDK 4.5〜6万円、駐車場 1台3,000〜5,000円。築年数・立地で大きく変わります。

1年間を通して、平均でどれくらいの部屋が空いているかの割合です。退去してから次の入居が決まるまでの空き期間も含みます。

旭川の目安：10〜15%。中心部・築浅・ファミリー向けは5〜10%、郊外・築古・単身向け・駐車場が少ない物件は15〜20%以上。旭川は人口が減っていて空室が多い地域なので、今が満室でも10〜15%は見込んでおくのが無難です。冬は引越しが少なく、空くと春まで埋まりにくいこともあります。

毎年かかる維持費の合計を、満室想定賃料に対する割合で入力します。

主な内訳：管理委託料（家賃の5%前後）、固定資産税・都市計画税（家賃の5〜10%）、除雪・排雪費（年10〜30万円以上）、共用部の電気・清掃・消防点検、暖房費（オーナー負担の物件）、修繕費・退去時の原状回復、入居者募集の広告料（家賃の1〜2か月分）、火災保険。

旭川の目安：築浅15〜20%、一般的な物件20〜25%、築古・暖房オーナー負担・敷地が広い物件25〜30%。除雪・排雪と暖房の費用があるため、本州より5%前後高めに見るのが現実的です。

建物が古くなるにつれて、家賃が毎年どれくらい下がっていくかの割合です。

目安：年0.5〜1%。築古で家賃がすでに下がりきっている物件は0〜0.5%でもかまいません。

現金で出すお金です。物件価格＋諸費用からこの金額を引いた残りを借入額として計算します。

目安：諸費用分＋物件価格の1〜2割。金融機関や、購入される方の年収・資産によって大きく変わります。

借入の年利です。このシミュレーションでは、返済期間中ずっと同じ金利として計算します。

目安：地方銀行・信用金庫で2%台〜3%台が中心。購入される方の属性、物件の評価、返済期間によって差が出ます。金融機関に打診した数字があれば、それを入力してください。

金利の決まり方は金融機関によって違います

アパートローンや事業性の融資では、「基準になる金利 ＋ 上乗せ（スプレッド）」で金利が決まることが多く、何を基準にするかが金融機関や商品で異なります。

同じ物件でも、金融機関によって基準金利・上乗せ幅・返済期間が違うため、複数の金融機関に打診して比べるのがおすすめです。変動金利で借りる場合は、下の「厳しめの条件で見ると」の「金利が +1% 上がったら」の行も確認してください。

実際の金利・金利の種類は、お申し込みになる各金融機関にご確認下さい。

返済期間の目安を出すために使います（計算には使いません）。かっこ内は住宅用（アパート・マンション）の法定耐用年数です。

鉄骨造は、柱や梁に使われている鋼材の厚さで耐用年数が変わります。厚さ4mm超が重量鉄骨です。分からない場合は、建築確認の書類やハウスメーカーの資料で確認してください。

返済期間は、建物があと何年使えるかを基準に金融機関が決めます。金融機関ごとに基準が違うため、同じ物件でも年数が大きく変わることがあります。

法定耐用年数（住宅用）

主な決まり方のパターン

ほかに期間が短くなる要因

年齢：「完済時80歳未満」など年齢の上限があり、年齢によっては物件の基準より短くなります。
担保評価・属性：土地や建物の評価が低い場合や、年収・自己資金・他の借入の状況によって短くなることがあります。

期間を長くするときの注意

期間を長くすると毎月の返済は軽くなりますが、利息の総額は増えます。耐用年数を超えて組むと、減価償却が終わったあとに税金が増えて手残りが減ること（デッドクロス）があります。また、売却するときに買主の融資期間が短くなり、売りにくくなることもあります。

旭川の築古の木造アパートは、③④のように10〜12年前後になることが多くあります。金融機関によって大きく違うため、複数の金融機関に打診して比べてください。

実際の返済期間は、お申し込みになる各金融機関にご確認下さい。

元利均等：毎月の返済額がほぼ同じ額です。一般的にはこちらが多いです。

元金均等：最初の返済額が高く、だんだん減っていきます。支払う利息の総額は少なくなります。