不動産 売却手取りシミュレーション

実際に売れる見込みの価格を入力します。売出価格から値下げ・値引きを想定している場合は、その金額で試算してください。

下の「売却価格が変わると」の表で、価格が上下したときの手取りも比べられます。

買主へ引き渡す（代金を受け取る）予定の日です。固定資産税の精算金と、税金の計算（売った年・所有期間）に使います。

空欄の場合は、今年売却したものとして計算します。

引渡し時点で残っている住宅ローンなどの残高です。売却代金で一括返済し、抵当権を外してから引き渡すのが一般的です。

金融機関から届く「返済予定表」や「残高証明書」で確認できます。一括返済の手数料（数千円〜数万円）がかかる場合は、下の「その他の費用」に入れてください。

空欄のときは自動計算します（消費税10%込み）。売却価格800万円以下は一律33万円（税込）、800万円を超える場合は次の上限額です。

800万円以下の物件：価格の低い物件は、建物や境界の調査、現地への対応などに手間がかかるため、国土交通省の定める特例（低廉な空家等の媒介の特例）にもとづき、30万円（税込33万円）とさせていただいています。

金額を別に取り決めている場合は、ここに入力してください。

ローンを完済したあと、登記簿から抵当権を消す費用です。登録免許税（土地・建物それぞれ1件1,000円）と司法書士の報酬で、合計1〜3万円程度が目安です。ローンがない場合は0円です。

土地の境界を確定させる測量（確定測量）の費用です。隣地の方の立会い・境界標の設置を含みます。

目安：一般的な住宅地で15〜25万円前後。隣地や道路（官民境界）の数、土地の形によって大きく変わります。境界が確定している場合は不要なこともあります。

税金の計算では、売るための費用（譲渡費用）として差し引けます。

建物を取り壊して更地で売る場合の費用です。

旭川の目安（木造住宅）：坪あたり5〜8万円前後。アスベストの調査・除去、基礎・浄化槽・物置・ブロック塀の撤去、残置物の量によって増えます。鉄骨造・RC造はさらに高くなります。

売るために取り壊した場合は、税金の計算で譲渡費用として差し引けます。

引越し代、家財・残置物の処分、ハウスクリーニング、ローンの一括返済手数料など、手取りから出ていくその他の費用です。

これらは原則として税金の計算で差し引けない費用のため、手取りの計算だけに使います。

固定資産税・都市計画税の1年分です。毎年届く納税通知書で確認できます。

その年の税金は1月1日時点の所有者（売主様）に全額かかるため、引渡し日以降の分を買主様から精算金として受け取るのが一般的です。精算金は手取りに加わりますが、税金の計算では売却代金の一部として扱われます。

固定資産税を日割りするときに、1年の始まりをいつにするかの取り決めです。1月1日とする地域が多く、関西などでは4月1日とすることもあります。売買契約書の取り決めに従います。

使える特例と、建物の価値の減り方（減価償却）の計算方法が変わります。

自宅：今住んでいる家、または住まなくなってから3年目の年末までに売る家。
相続した実家・空き家：亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合。
賃貸・事業用：アパート・貸家・店舗など。
その他：空き地、別荘、上のどれにも当たらないもの。

購入・建築した年を西暦で入力します。相続した物件は、亡くなった方が取得した年を入れます（所有期間は引き継がれます）。

売った年の1月1日時点で5年を超えて持っていると「長期譲渡」となり、税率が約20%に下がります。5年以下は「短期譲渡」で約40%です。年だけで判定できるよう、売る年 − 取得した年 が6以上なら長期として計算します。

土地を買ったときの代金です。購入時の売買契約書で確認できます。相続した物件は、亡くなった方が買ったときの金額です。

分からない場合は空欄にしてください。売却代金の5%を取得費とする「概算取得費」で計算します。実際の金額で計算した方が税金は少なくなることが多いため、古い契約書が残っていないか探してみてください。

建物の購入代金・建築代金です。新築なら工事請負契約書の金額、土地付きで買った場合は契約書の建物価格（消費税額から逆算できることもあります）を入れます。

建物は年数とともに価値が減ったものとして計算します（減価償却）。下の「建物の構造」で計算方法が変わります。

総額しか分からない場合は、当時の固定資産税評価額の比率で土地と建物に分ける方法があります。

建物の価値の減り方（減価償却）の計算に使います。

自宅などは「購入価格×90%×年率×年数」、賃貸・事業用は「購入価格×年率×年数」で計算し、購入価格の95%（賃貸・事業用は1円を残して全額）までとします。

賃貸・事業用の物件で、確定申告の減価償却の明細に「未償却残高」がある場合は、その金額を入れてください。上の自動計算より正確です。入力すると建物の購入価格・構造からの計算は使いません。

購入したときの仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、印紙代などです。取得費に含めて差し引けます。

賃貸・事業用で、すでに経費にした費用は含めません。

条件を満たすと、もうけ（譲渡所得）から差し引ける特例です。主な条件は次のとおりです。

特例は確定申告をして初めて使えます。条件の細かい判定は、税務署または税理士にご確認下さい。